マイホームの売却は税金がほとんどかからない

ローンの支払い終わる30年後にマイホームはどれだけ価値があるのか考えてしまいます。

一生住み続けられる場所を選んで住宅を購入しましたが、少し売却することに関する知識を確認してみようと思いました。調べてみるとFPの中で勉強していたはずなんですよね。当時は購入に向けて一生懸命でしたので売却のことは殆ど考えていなかったはずです。。

今は売却のことを考えていなくても長い人生の中いつ転勤などで売却の必要がでてくるかわかりません。そのためにいろいろ調べておいた方がよさそうです。

マイホームの売却は税金の面でとても優遇されていることが分かりましたのでまとめてみたいと思います。

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不動産の譲渡所得

不動産を買った時より売った時の方が高い場合は譲渡所得として課税されます。その金額は譲渡価格から取得費用と譲渡費用を差し引いて計算されます。

譲渡所得に関する税金は長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれます。

長期譲渡所得 譲渡した年の1月1日」における所有期間が5年を超える土地等・建物の譲渡 税率20%(所得税:15% 住民税:5%)
短期譲渡所得 譲渡した年の1月1日」における所有期間が5年以下である土地等・建物の譲渡 税率39%(所得税:30% 住民税:9%)

マイホームの売却特例

マイホームの売却の場合は譲渡所得(譲渡価格ー(所得費用+譲渡費用))から3000万円を控除することができます。

売却して3000万円も値上がりすることは、余ほどの土地・建物か大人気の湾岸のマンションでもない限りあまりないでしょう。ほとんどのケースではマイホームの売却に税金がかかることはなさそうです。もし3000万円以上の譲渡所得があった場合は譲渡するまでの期間に応じた上記税金がかかります。

しかし「譲渡した年の1月1日」における所有期間が10年を超える場合はもし3000万円以上の譲渡所得があっても長期譲渡所得よりさらに税率が優遇され、税率14%(所得税:10% 住民税:4%)となります。

マイホームの買い替え

10年以上住んでいたマイホームを売却して新しいマイホームに買い替える場合も特例があります。

譲渡価格より買い替え資産の価格が高い場合は譲渡がなかったものとなります。
譲渡価格が買い替え資産より高い場合は差額についてのみ譲渡されたものとみなされます。

いくつか細かな要件があるので注意してください
※10年とは譲渡した年の1月1日で10年以上であること
※譲渡価格が1億円以下、建物50㎡以上、土地500㎡以下
※譲渡した年の前年から翌年松までに取得すること

普通のマイホームの売却はほとんど税金がかからない

一般のサラリーマンが売買するマイホームレベルであれば、もし価格が上がってもほとんど税金がかからないことがわかりました。

不動産の税金はとても高額で要件が複雑

都心の人気マンションや再開発地域の中の一戸建てを売却する場合などは大きな税金がかかるかも知れません。住んでいた期間や制度の利用履歴など様々な要件で税金が変わってきますので、自分のマイホームをいつ売るとどのくらい税金がかかるのかよく調べておいた方がよいでしょう。

不動産はとても大きな金額になります。短期譲渡と長期譲渡では税率が19%も違いますから1000万円の譲渡所得でもたった数日の違いで190万もの税金の差がでてしまいます。

サラリーマンも転勤などでいつマイホームを売却する必要がでてくるかわかりません。

しっかりと調べておくことが良さそうですね。

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